ANÁLISE DO
EMPREENDIMENTO
• Para operar com a CAIXA, as
construtoras/incorporadoras devem
ter análise de risco válida. Trata-se de
uma avaliação das suas condições
econômico-financeiras e possui validade
de 1 ano.
• As construtoras/incorporadoras
que não possuem análise de risco
poderão realizar esse procedimento
concomitantemente ao trâmite do projeto,
sem prejuízo do prazo total.
• Após a apresentação de projetos, são
realizadas as seguintes análises:
– Risco da operação (viabilidade do
empreendimento).
– Engenharia e trabalho social.
– Jurídica (a empresa pode ter um
dossiê jurídico único, válido para todo
o país, cabendo nesse caso apenas
a verificação da documentação do
empreendimento).
• As análises ocorrem simultaneamente
e após a sua conclusão, o processo
é enviado à alçada competente para
aprovação, que pode ser: a matriz
ou Superintendências Regionais,
dependendo do valor e nível de risco.
• No caso do produto destinado a
famílias com renda de até R$ 1.600,00,
a análise de risco da operação se
restringe ao impacto no fluxo de caixa
da empresa. A análise de engenharia
é simplificada, pois o produto possui
especificação padrão.
• No caso de análise concomitante com
a tramitação do projeto na prefeitura
e outros órgãos de licenciamento, a
CAIXA oferece a possibilidade de uma
pré-análise mediante apresentação da
matrícula do imóvel e projeto básico em
10 dias.
FLUXO OPERACIONAL COM DOAÇÃO DE
TERRA PELO ESTADO/MUNICÍPIO
HABITAÇÃO PARA FAMÍLIAS COM RENDA DE ATÉ R$ 1.600,00
PRAZO DE ANÁLISE: ATÉ 30 DIAS APÓS SELEÇÃO
MUNICÍPIO
1. DIVULGA E DISPONIBILIZA DOAÇÃO DO
TERRENO PARA O PROGRAMA.
2. APÓS SELEÇÃO DA EMPRESA DOA AO FAR
CONSTRUTORA
COM ANÁLISE DE RISCO VÁLIDA
APRESENTA ANTEPROJETO E PLANILHA
DE CUSTOS
SELEÇÃO POR CRITÉRIO
MELHOR PROPOSTA
TÉCNICA E PREÇO
SUPERINTENDÊNCIA
REGIONAL DA CAIXA
INFORMA A PREFEITURA
E ENCAMINHA PARA
ÁREAS ENGENHARIA E JURÍDICA
ANÁLISE DE ENGENHARIA
E TRABALHO SOCIAL
ANÁLISE JURÍDICA
COMITÊ DA SUPERINTENDÊNCIA
REGIONAL DA CAIXA
APROVA
SUPERINTENDÊNCIA
CONTRATAÇÃO
FLUXO TOTAL DE ANÁLISE
FLUXO OPERACIONAL PARA CONSTRUTORAS
HABITAÇÃO PARA FAMÍLIAS COM RENDA ATÉ R$ 1.600,00 RECURSOS – FAR
PRAZO DE ANÁLISE: ATÉ 30 DIAS
CONSTRUTORA
COM ANÁLISE DE RISCO VÁLIDA
APRESENTA PROJETO NA CAIXA
SUPERINTENDÊNCIA
REGIONAL DA CAIXA
ENCAMINHA PARA ÁREAS
DE ENGENHARIA E JURÍDICA
ANÁLISE DE ENGENHARIA
E TRABALHO SOCIAL
ANÁLISE JURÍDICA
COMITÊ DA SUPERINTENDÊNCIA
REGIONAL DA CAIXA
APROVA
SUPERINTENDÊNCIA
CONTRATAÇÃO
FLUXO TOTAL DE ANÁLISE
FLUXO OPERACIONAL PARA CONSTRUTORAS
********
HABITAÇÃO PARA FAMÍLIAS COM RENDA DE ATÉ R$ 5.000,00 – RECURSOS FGTS
PRAZO: 30 DIAS – APROVADO COMITÊ REGIONAL
45 DIAS – ALÇADA MATRIZ DA CAIXA
CONSTRUTORA
COM ANÁLISE DE RISCO VÁLIDA
APRESENTA PROJETO NA CAIXA
SUPERINTENDÊNCIA
REGIONAL DA CAIXA
ENCAMINHA, PARA ÁREAS DE RISCO,
ENGENHARIA E JURÍDICA
ANÁLISE DE RISCO
PRAZO: 5 DIAS
ANÁLISE DE ENGENHARIA
E TRABALHO SOCIAL
PRAZO: 15 DIAS
ANÁLISE JURÍDICA
PRAZO: 10 DIAS
COMITÊ SUPERINTEDENCIA
REGIONAL DA CAIXA
(1) APROVA OU
(2) ENCAMINHA ALÇADA À MATRIZ EM
FUNÇÃO DO VALOR DA OPERAÇÃO
AGÊNCIA CONTRATAÇÃO
ALÇADA DECISÓRIA
MATRIZ .
FLUXO DE ANÁLISE ATÉ A CONTRATAÇÃO 30 DIAS SEM MATRIZ + 15 DIAS
FLUXO TOTAL DE ANÁLISE ATÉ 45 DIAS
ANÁLISE DE ENGENHARIA
Verifica o enquadramento do projeto nas regras do programa para garantir a efetividade da
operação, consistindo em:
• Verificação das condições do projeto arquitetônico referente à funcionalidade e segurança
(acessibilidade, compartimentação, iluminação, ventilação).
• Avaliação do valor de mercado das Unidades Habitacionais para enquadramento no
programa e garantia do financiamento, quando for o caso.
• Verificação do orçamento da obra, com foco nos quantitativos de serviços e preços
unitários, tendo como referência projetos básicos existentes e os índices de custos do
Sistema Nacional de Pesquisa e Índices da Construção Civil – SINAPI.
• Análise do cronograma físico-financeiro, observando a sua viabilidade e a coerência
entre a execução da obra e o desembolso financeiro programado.
O trabalho realizado nessa fase reduz a ocorrência de problemas e inconsistências de
planejamento, confere segurança à operação e contribui para a efetividade da aplicação do
recurso.
A análise de custos evita a contratação de empreendimentos com preços inexequíveis e
também elimina a prática de sobrepreço.
DOCUMENTAÇÃO
PRODUTO PARA FAMÍLIAS COM RENDA
ATÉ R$ 1.600,00
• Ficha-resumo e projeto
arquitetônico.
• Projeto do trabalho social, quando
couber.
• Matrícula do terreno.
• Planilha de orçamento e
cronograma.
• Levantamento planialtimétrico e
implantação.
• Viabilidade de água, esgoto e
energia.
• Licença ambiental, quando
necessário.
• Quadro de áreas.
• Taxa de análise.
• Memorial descritivo.
• Projetos complementares
(instalações) serão necessários
apenas para a contratação.
PRODUTO PARA FAMÍLIAS COM RENDA
ATÉ R$ 5.000,00
• Ficha-resumo e projeto arquitetônico.
• Projeto do trabalho social, quando
couber.
• Resumo da especificação mínima.
• Planilha de orçamento e
cronograma.
• Levantamento planialtimétrico e
implantação.
• Viabilidade de água, esgoto e
energia.
• Licença ambiental, quando
necessário.
• Quadro de áreas.
• Taxa de análise.
• Memorial descritivo.
• Projetos complementares (instalações)
e registro de incorporação serão
necessários apenas para a
contratação.
CUSTO DAS UNIDADES
PRODUTO PARA FAMÍLIAS COM RENDA ATÉ R$ 1.600,00
Tipologias escolhidas: As unidades habitacionais apresentam tipologia de casas
térreas ou apartamentos, constituídos de 02 quartos, sala, cozinha, banheiro e área
de serviço.
A projeção de custos das habitações foi elaborada com os seguintes parâmetros:
• Custo da edificação.
• Infraestrutura.
• Equipamentos comunitários.
• Terreno.
• Benefícios e Despesas Indiretas – BDI sobre o custo da construção.
• Impostos.
• Despesas de tabelionato e registro de imóveis.
• Trabalho técnico social.
• Seguro risco de engenharia.
AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS
• A avaliação é necessária para
enquadramento nos programas
habitacionais, verificação da garantia
e valor de venda nos casos de
financiamento.
• São avaliados: o terreno do
empreendimento, a Unidade Habitacional
e as outras garantias imobiliárias, quando
for o caso.
• O valor de mercado dos imóveis é
obtido conforme procedimentos da Norma
Brasileira NBR 14.653.
Porte do empreendimento
1 Número de unidades do
empreendimento: módulos de até
300 unidades.
Terreno e localização
2 Prever solução de atendimento
por equipamentos e serviços
comunitários usuais para
empreendimentos habitacionais.
3 Ocorrência de solo contaminado:
Solução de recuperação deve estar
aprovada pelo órgão ambiental.
4 Ocorrência de área de proteção
permanente (ambiental) ou de
proteção do patrimônio histórico:
Deve haver licença para a
intervenção.
5 Ocorrência de área com risco de
erosão, recalque por adensamento
de solo ou desmoronamento: Deve
ser apresentada solução técnica.
6 Ocorrência de terreno alagadiço,
sujeito a inundação ou variação
de marés: Deve ser apresentada
solução técnica considerando
período de recorrência superior a
50 anos.
7 Serviços públicos: Devem estar
disponíveis transporte, iluminação,
coleta de lixo.
8 Devem estar contemplados:
Abastecimento de água e energia,
solução de esgotamento sanitário e
drenagem pluvial.
Cota de implantação
9 Implantação da edificação: Deve
estar em cota favorável em relação
ao logradouro e às redes de
drenagem e esgoto sanitário.
10 Soleira de entrada da edificação:
Deve estar em cota superior ao
terreno.
11 Deve existir solução de drenagem
no fundo de lotes em declive.
PARÂMETROS
VERIFICADOS
PELA CAIXA
A aprovação do projeto na prefeitura e
o licenciamento ambiental são elementos
referenciais na análise de engenharia
da CAIXA. Como não há um padrão
de exigência por parte dos estados e
municípios, a CAIXA trabalha com alguns
parâmetros de projeto e localização,
que são considerados fundamentais
para a aprovação do empreendimento,
observados os critérios estabelecidos pela
legislação local e pelo Ministério das
Cidades.
Porte do empreendimento
• Número de unidades do
empreendimento sob forma de
condomínio: segmentados em número
máximo de 300 unidades.
Terreno e localização
• Prever solução de atendimento por
equipamentos e serviços comunitários
usuais para empreendimentos
habitacionais.
• Ocorrência de solo contaminado:
solução de recuperação deve estar
aprovada pelo órgão ambiental.
• Ocorrência de área de proteção
permanente (ambiental) ou de proteção do
patrimônio histórico: deve haver licença
para a intervenção.
• Ocorrência de área com risco de
erosão, recalque por adensamento
de solo ou desmoronamento: deve ser
apresentada solução técnica.
• Ocorrência de terreno alagadiço, sujeito
a inundação ou variação de marés:
deve ser apresentada solução técnica
considerando período de recorrência
superior a 50 anos.
• Serviços públicos: devem estar
disponíveis transporte, iluminação, coleta
de lixo.
• Devem estar contemplados:
abastecimento de água e energia, solução
de esgotamento sanitário e drenagem
pluvial, vias de acesso e circulação
pavimentadas, calçadas, guias e sarjetas.
Cota de implantação
• Soleira de entrada da edificação: deve
estar em cota superior ao terreno.
• Deve existir solução de drenagem para
lotes com nível abaixo do greide da rua e
no fundo de lotes em declive.
Taludes, desníveis e contenções
• Deve haver contenção de aterro para
proteção de terreno contíguo.
• Deve haver contenção de terreno
contíguo em cota superior ao
empreendimento.
• Ocorrência de talude superior a
1,00m: prever contenção ou proteção
vegetal, quando a situação permitir.
• Ocorrência de talude com inclinação
maior que 45º para aterro e 60º
para corte: deve ser apresentada
comprovação de estabilidade.
• Ocorrência de talude com desnível
maior que 3,00m: deve ser apresentada
solução técnica com bermas, canaletas
para drenagem e demais estruturas de
estabilização.
• Proximidade de talude: observar
distância da edificação ao pé ou crista
do talude maior que o desnível e não
inferior a 1,50m.
• Desníveis superiores a 1,50m próximos
a circulações: prever guarda-corpo.
Pé-direito
• Mínimo de 2,30 m em garagens
e ambientes com forro rebaixado
(banheiro, cozinha, área de serviço
e circulação) e nos demais ambientes
mínimo de 2,50 m o assunto.
Acessibilidade
• Deverá ser apresentado projeto
específico de acessibilidade para as
áreas de uso comum, contendo rota
acessível da testada do lote da via
pública até a entrada da área de uso
exclusivo ou individual da unidade
habitacional térrea, com ART específica.
• Verificar a existência de calçadas e
rampas com dimensões adequadas, de
acordo com a NBR 9050:2004, em toda
a rota acessível definida no item anterior.
• Devem existir nas áreas de lazer
comuns de banheiros destinados a
deficientes conforme NBR 9050:2004,
incluída na rota acessível.
• A rota acessível inclui a adequação do
espaço físico, bem como a instalação das
ajudas técnicas necessárias à locomoção
de deficientes, tais como sinalização e
diferenciação de piso
• Todas as UH devem permitir
adaptações posteriores diferenciadas
de acordo com as necessidades e
deficiências dos beneficiários. A
disponibilização de unidades adaptadas
ao uso por pessoas com deficiência, com
mobilidade reduzida e idosos, deverá
ocorrer de acordo com a demanda, e
na ausência de legislação municipal ou
estadual que estabeleça regra específica,
no mínimo 3% das UH serão adaptadas
ao uso dessas pessoas.
• Complementarmente, observar os
requisitos definidos nas especificações
mínimas do programa.
Privacidade
• Prever laje ou forro nas unidades, de
acordo com o tipo de cobertura.
• Executar prolongamento da parede
divisória em unidades geminadas até o
encontro com o telhado.
Cobertura
• Deve ser observada a proibição de
materiais para cobertura em legislação
local.
Sustentabilidade
• É obrigatória a utilização de madeira
legal, proveniente de floresta com manejo
controlado para empreendimentos.
Segurança
• Fechamento de divisas em
condomínios: deve ser com muro ou
alambrado com altura mínima de 1,80m.
• Iluminação de áreas comuns: deve
compor o projeto das áreas comuns.
ANÁLISE DO TRABALHO SOCIAL
O trabalho social é uma ação fundamental para a sustentabilidade das intervenções que
envolvem população de baixa renda.
No produto destinado a famílias com renda de até R$ 1.600,00 é necessária a realização
do trabalho social. Nos empreendimentos em formato de loteamento o recurso é de 1,5% do
valor de aquisição da unidade habitacional e em formato de condomínio o recurso é de 2%.
Nos financiamentos com recursos do FGTS, o trabalho social está previsto em
empreendimentos com valor da unidade de até R$ 40mil.
A análise do trabalho social verifica o enquadramento do projeto de trabalho social nas
regras do programa, visa garantir a efetividade da operação e consiste em avaliar a
proposta de ações sociais previstas no projeto de trabalho social para o empreendimentotais
como:
• Noções de educação patrimonial, educação ambiental, relações de vizinhança
• Capacitação para o convívio comunitário.
• Gestão condominial
• Uso e manutenção de equipamentos de uso comum;
• Integração social.
ANÁLISE JURÍDICA
• Verifica a situação jurídica da imóvel/terreno, vendedor, construtora, seus sócios e
representantes.
• Identifica riscos legais que impactem na operação.
• Verifica a regularidade do terreno do empreendimento, agregando segurança à
transação imobiliária.
• Verifica a conformidade dos registros imobiliários existentes com vistas a assegurar a
correta transferência da propriedade imobiliária.
• Avalia eventuais passivos com repercussão na propriedade imobiliária.
ANÁLISE DE RISCO DA EMPRESA
ITENS
FATURAMENTO FISCAL ATÉ R$ 15
MILHÕES
FATURAMENTO FISCAL ACIMA DE R$
15 MILHÕES
Modelo de avaliação Modelo estatístico
Análise fundamentalista ou
especialista
Validade da avaliação 12 meses 12 meses
Prazo de avaliação
reduzida
10 dias 15 dias
Documentos
necessários
Ficha de informações da empresa, sócios e dirigentes
Quadros de empreendimentos em carteira, de contratos de prestação
de serviços, de disponibilidades, de dívida e ficha de informações
complementares
Demonstrativo de Informações
Econômico-Financeiras de Pessoa
Jurídica - DIPJ do último exercício
encerrado.
Quando não for S/A de capital
aberto, apresentar o Demonstrativo
de Informações EconômicoFinanceiros de Pessoa Jurídica
ANÁLISE DE RISCO DO EMPREENDIMENTO
DOCUMENTOS
PRODUTO PARA FAMÍLIAS COM RENDA
ATÉ R$ 1.600,00
• Balancete analítico.
• Atualização dos quadros de
empreendimentos em carteira,
contratos de prestação de serviços, de
disponibilidades e de dívidas.
PRODUTO PARA FAMÍLIAS COM RENDA
ATÉ R$ 5.000,00
• Balancete analítico.
• Atualização dos quadros de
empreendimentos em carteira,
contratos de prestação de serviços,
de disponibilidades e de dívidas.
• Plano de vendas e forma de
comercialização.
• Dados complementares referentes
ao valor da infraestrutura externa
com custos não incidentes, quando
necessário.
SIMPLIFICAÇÃO DO PROCESSO
• Redução do tempo total de análise de 120 dias para 30 a 45 dias, a
depender da modalidade.
• Redução de itens de análise do empreendimento (de 225 para 30 itens) que
serão divulgados no site da CAIXA para conhecimento prévio dos interessados.
• Aceitação de projetos analisados em outras regiões, resguardadas as exigências
da legislação urbanística local e da nova implantação.
• Análise em paralelo com a tramitação na prefeitura.
• Análises internas concomitantes para redução de prazos.
• Validade de 1 ano da avaliação inicial do imóvel.
• Aceitação do protocolo de registro no cartório para efetivação da venda ao
beneficiário (no caso de incorporações) em substituição ao registro.
• Aprovação e contratação de clientes apresentados pela incorporadora
em até 15 dias.
